R.pr. Iwona Dobkowska z kancelarii prawnej mec. Lecha Obary wyjaśnia kilka podstawowych zagadnień i terminów, dotyczących instytucji zasiedzenia
Na czym polega funkcja instytucji zasiedzenia?
Odp.: Zasiedzenie jest instytucją mającą usankcjonować trwający przez dłuższy czas stan faktyczny inny, niż by to wynikało ze stanu prawnego. Stanowi ponadto wyraz przekonania, że długotrwałe niewykonywanie prawa przez uprawnionego jest stanem niekorzystnym.
Jaki jest przedmiot oraz podmiot zasiedzenia?
Odp.: Prawo polskie przewiduje możliwość nabycia własności w drodze zasiedzenia ruchomości oraz nieruchomości. Odmiennie zostały jednak uregulowane przesłanki takiego nabycia – m.in. wyłączona jest możliwość nabycia własności ruchomości przez posiadacza w złej wierze. Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia możliwe jest zarówno przy istnieniu dobrej, jak i złej wiary posiadacza. Różnica występuje jedynie w zakresie wymaganego przez prawo okresu nieprzerwanego posiadania samoistnego. Nabycie własności w drodze zasiedzenia może nastąpić zarówno na rzecz osoby fizycznej, jak i osoby prawnej, przy spełnieniu tych samych przesłanek. W odniesieniu do osoby prawnej mogą jednak powstać pewne trudności przy ustalaniu, czy osoba taka jest posiadaczem w dobrej czy złej wierze, a także jak oceniać, czy osoba taka jest posiadaczem samoistnym.
Jakie są ustawowe przesłanki zasiedzenia?
Odp.: Nabycie własności w drodze zasiedzenia uzależnione zostało od spełnienia dwóch podstawowych przesłanek: władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny oraz upływ ustawowego terminu zasiedzenia. Dobra lub zła wiara posiadacza nie stanowi przesłanki uzyskania własności, a wpływa jedynie na długość terminu zasiedzenia. Posiadanie ma charakter posiadania samoistnego, jeżeli posiadacz włada rzeczą jak właściciel. Posiadacz wykonuje zatem faktycznie uprawnienia składające się na treść prawa własności. Stąd też posiadanie takie zwane jest również właścicielskim. O tym, czy posiadanie ma charakter posiadania samoistnego, decydują okoliczności faktyczne o charakterze przede wszystkim zewnętrznym takie jak zachowanie się posiadacza względem przedmiotu posiadania dostrzegalne dla innych osób.
W pewnym stopniu istotne znaczenie ma także wola posiadacza. Powinien on swoim zachowaniem manifestować samodzielny, rzeczywisty i niezależny od woli innej osoby stan władztwa nad rzeczą. Jednakże należy nadmienić, że nawet nieefektywne wykonywanie władztwa nie powoduje utraty posiadania, ponieważ dla istnienia posiadania nie jest konieczne rzeczywiste korzystanie z rzeczy, lecz sama możliwość takiego korzystania. Samoistne posiadanie musi trwać nieprzerwanie przez określony ustawą czas. Od 1.10.1990 r. terminy zasiedzenia zostały określone na 20 lat, gdy posiadacz jest w dobrej wierze, oraz 30 lat przy istnieniu złej wiary. Oceny, czy posiadanie trwa nieprzerwanie, należy dokonywać zgodnie z regułami określonymi w przepisach normujących posiadanie. Ciągłość posiadania ma dotyczyć nie w ogóle władztwa faktycznego nad rzeczą, lecz władztwa, które ma charakter posiadania samoistnego. Należy jednak odróżnić ciągłość posiadania od ciągłości biegu terminu zasiedzenia. Ciągłość biegu terminu zasiedzenia może bowiem w pewnych wypadkach istnieć mimo zmiany podmiotu w czasie biegu terminu.
Kwestia dobrej i złej wiary przy instytucji zasiedzenia
Odp.: Dobra wiara posiadacza samoistnego nie stanowi przesłanki nabycia własności nieruchomości. Ma jednak znaczenie, ponieważ posiadacz dobrej wiary nabywa własność po upływie 20 lat (art. 172 § 1), natomiast istnienie złej wiary wydłuża termin zasiedzenia do lat 30 (art. 172 § 2). Decydującym momentem dla oceny, czy posiadaczowi należy przypisać dobrą, czy złą wiarę, jest chwila uzyskania posiadania. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez wpływu na tę ocenę. Przez pojęcie dobrej wiary rozumie się stan świadomości posiadacza o określonym stanie prawnym, usprawiedliwiony (albo nieusprawiedliwiony) okolicznościami. Samo pojęcie dobrej albo złej wiary posiadacza przeszło w orzecznictwie ewolucję, od tzw. liberalnego pojmowania dobrej wiary do bardziej restryktywnego. Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności w drodze zasiedzenia, dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje.
Charakter nabycia własności poprzez zasiedzenie oraz wyłączenie zasiedzenia.
Odp.: Upływ terminu zasiedzenia prowadzi do nabycia własności przez samoistnego posiadacza i do utraty tego prawa przez dotychczasowego właściciela. Nabycie to ma charakter nabycia pierwotnego. Prawo nabywcy powstaje niezależnie od praw poprzedniego właściciela, nie występuje następstwo prawne. Zasadą jest, że przy nabyciu pierwotnym wygasają dotychczasowe obciążenia prawa.
Ciekawostka
Od tej zasady istnieją jednak liczne odstępstwa wynikające z unormowań ustawowych lub charakteru czy funkcji obciążenia. Do takich wyjątków należą ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość. Jeżeli część nieruchomości przechodzi na własność innej osoby w drodze zasiedzenia, przykładowo hipoteka przymusowa, wpisana do księgi wieczystej tej nieruchomości przed upływem terminu zasiedzenia, obciąża również część nieruchomości nabytą przez zasiedzenie.
Nabycie własności w drodze zasiedzenia jest niemożliwe, gdy przepisy wyłączają lub ograniczają możliwość nabycia własności w stosunku do określonych rodzajów rzeczy lub ze względu na podmiot. Przykładem pierwszego wyłączenia jest art. 174 k.c., który zakazuje zasiedzenia ruchomości wpisanych do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury. Przykładem drugiego – zakaz zasiedzenia własności nieruchomości przez cudzoziemców, którzy mogą ją nabyć w zasadzie dopiero po uzyskaniu odpowiedniego zezwolenia.
Czy możliwe jest nabycie udziału we współwłasności przez zasiedzenie?
Odp.: Zgodnie z utrwalonym poglądem w doktrynie, dopuszczalne jest zasiedzenie udziału we współwłasności. W celu zasiedzenia takiego udziału, wszelkie czynności wymagane do stwierdzenia zasiedzenia (nieprzerwane posiadanie samoistne przez określony ustawą okres czasu) muszą być wykonywane w stosunku do udziału, czyli części nieruchomości.
Co zrobić, aby uzyskać stwierdzenie nabycia własności rzeczy przez zasiedzenie?
Odp.: Do czasu upływu terminu zasiedzenia posiadaczowi nie przysługuje do rzeczy żadne prawo. Z upływem terminu zasiedzenia następuje zaś skutek zasiedzenia w postaci nabycia własności rzeczy (bądź nabycia prawa użytkowania wieczystego albo służebności gruntowej). Skutku tego samoistny posiadacz nie może ani zrzec się, ani go zmodyfikować, gdyż jest to skutek następujący z mocy samego prawa.
Jeżeli minęły już terminy posiadania przewidziane prawem, można wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Jeśli nabyłeś posiadanie rzeczy od poprzedniego posiadacza, to możesz do czasu, przez który sam posiadasz rzecz, doliczyć czas jej posiadania swego poprzednika – o ile nabył on posiadanie w dobrej wierze. W razie gdy wszedł on w posiadanie rzeczy w złej wierze możesz doliczyć jego czas tylko wtedy, jeżeli razem z czasem, przez który sam posiadasz, wynosi on minimum 30 lat.
Wniosek należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia rzeczy. Wniosek może złożyć każdy, kto ma w tym interes prawny.
Sąd rozpatruje wniosek na rozprawie. Uczestnikiem postępowania (oprócz wnioskodawcy) winien być przede wszystkim ostatni właściciel rzeczy. Wnioskodawca powinien podać wszystkich zainteresowanych w sprawie. Jeżeli ich nie wykazał, sąd w drodze ogłoszenia prasowego wzywa wszystkich zainteresowanych w sprawie do stawiennictwa, pod rygorem pominięcia w postępowaniu i stwierdzenia zasiedzenia na rzecz wnioskodawcy. Jeżeli w ciągu 3 miesięcy nikt się nie zgłosi lub nie udowodni skutecznie swego prawa własności, sąd stwierdzi zasiedzenie na rzecz wnioskodawcy, jeżeli uzna je za udowodnione.
